Neuregelung zur grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage: Bereits wirksame Einschränkungen

In einem vorherigen Beitrag hatten wir bereits über das Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) vom 12.5.2021 berichtet. Neben den dort beschriebenen Erweiterungen bei den sog. Ersatztatbeständen wurde damit auch die nachfolgend näher zu analysierende Regelung zur grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage aufgenommen. Sie soll Gestaltungen zur Verminderung der Grunderwerbsteuer bereits mit Wirkung ab dem 1.7.2021 verhindern.

Gegenleistung oder Grundbesitzwert als Bemessungsgrundlage?

Geht ein Grundstück von einem Verkäufer an einen Erwerber über, wird die Grunderwerbsteuer regelmäßig nach der vereinbarten Gegenleistung – also dem zwischen den Vertragsparteien für das Grundstück vereinbarten Kaufpreis – bemessen. Dieser Grundsatz gilt selbst dann, wenn der vereinbarte Kaufpreis aufgrund der persönlichen Beziehungen zwischen Verkäufer und Erwerber erheblich vom Verkehrswert des Grundstücks abweicht. Auch bei einem Verkauf zwischen Gesellschaft und Gesellschafter gehört die Differenz zwischen Kaufpreis und gemeinem Grundstückswert (die ertragsteuerlich als verdeckte Gewinnausschüttung zu behandeln ist) nicht zur grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage – sofern es sich nicht um einen lediglich symbolischen Kaufpreis (z.B. 1 €) handelt.

Nur in bestimmten Fällen wird die Grunderwerbsteuer nicht nach der Gegenleistung, sondern nach dem bewertungsrechtlich gesondert festzustellenden Grundbesitzwert ermittelt. Diese Regelung kommt insbesondere auch in Umwandlungsfällen (bei Nichtvorliegen der Voraussetzungen der befreienden Konzernklausel) zur Anwendung, bei denen die Grundstücke, die im Eigentum des übertragenden Rechtsträgers stehen, nicht durch einen isolierten Grundstückskaufvertrag, sondern durch Gesamtrechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger übergehen.

Bisherige Steuergestaltung bei Umwandlungen

Unter Anwendung dieser Regelungen konnten bisher durch gezielte Gestaltungen hohe Grunderwerbsteuerbelastungen, die im Rahmen von Umwandlungen auf das übergehende Grundvermögen anfielen, erheblich reduziert werden.

Diese Steuergestaltungen machten sich die bei Umwandlungen übliche ertragsteuerliche Rückwirkung auf den Stichtag der zugrundeliegenden Vorjahresbilanz zunutze. Dabei wurden die im übergehenden Vermögen enthaltenen Grundstücke im Rückwirkungszeitraum zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Kaufpreis an den übernehmenden Rechtsträger veräußert. Nach dem oben beschriebenen Vorrang der Gegenleistung als Bemessungsgrundlage wurde die Grunderwerbsteuer somit nur auf den eigentlich zu niedrigen Kaufpreis erhoben. Zusätzliche ertragsteuerliche Nachteile (wie etwa Steuerbelastungen auf verdeckte Gewinnausschüttungen) ergaben sich durch die Rückbeziehung gerade nicht.

Gesetzgeberische Reaktion: Durchbrechung des Vorrangs der Gegenleistung

Der Gesetzgeber hat nun die isolierte Veräußerung der Grundstücke vor der zivilrechtlichen Wirksamkeit der Umwandlung als unangemessene steuerliche Gestaltung eingestuft. Mit der Einfügung des § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 GrEStG wurde diese Steuerlücke geschlossen.

Nach dieser neuen Vorschrift bemisst sich die Grunderwerbsteuer in derart gelagerten Fällen – bereits ab dem 1.7.2021 – nicht mehr nach dem gezahlten, zu niedrigen Kaufpreis, sondern nach dem Grundbesitzwert. Somit wird eine grunderwerbsteuerliche Gleichbehandlung mit Umwandlungsfällen ohne Verkauf im Rückwirkungszeitraum sichergestellt.

Empfehlung: Mit den jüngsten Entwicklungen im Grunderwerbsteuerrecht werden steuerliche Spielräume und Optimierungsmöglichkeiten weiter eingeschränkt. Unter Beteiligung von grundstückshaltenden Gesellschaften anstehende Unternehmensumstrukturierungen sollten regelmäßig einer umfassenden grunderwerbsteuerlichen Prüfung unterzogen werden.